Почему гибридные здания стали темой года
Последние три года рынок недвижимости буквально перестраивает сам себя. Формат “одна функция — одно здание” трещит по швам: офисы пустуют в будни, торговые центры полупустые в будни, а жильё работает только по назначению. На этом фоне гибридные здания — многофункциональные, смешанного использования — перестают быть нишевой историей и становятся новой нормой.
По данным JLL и CBRE, с 2022 по 2024 год доля проектов класса mixed-use в объёме нового коммерческого строительства в крупных городах Европы и Ближнего Востока выросла с ~18–20 % до 28–32 %. В Дубае этот показатель в 2024 году перевалил за 40 %, в Москве — приблизился к 25 % в структуре новых крупных проектов.
И это не мода “ради картинки”. Собственники наконец-то увидели в цифрах, что гибридная функция даёт:
— на 10–20 % более высокую выручку с м² по сравнению с монофункциональными объектами;
— на 8–15 % более устойчивую заполняемость в кризисные периоды;
— срок окупаемости, сократившийся в среднем на 1–2 года по данным нескольких девелоперских отчётов за 2022–2024 гг.
Что такое гибридное здание на практике, а не в маркетинговой презентации
Не просто “жилое + офисы + ритейл”
В разговоре “по‑простому” смешанный объект — это дом, где есть жильё, офисы, магазины и общие пространства. Но в реальном архитектурном проектировании многофункциональных зданий всё куда сложнее: важна не просто сумма функций, а то, как они переплетены.
Гибридное здание будущего — это, по сути, экосистема.
В одном объёме:
— люди живут;
— работают в гибких офисах или коворкингах;
— отдыхают и занимаются спортом;
— пользуются госуслугами или образовательными сервисами;
— участвуют в культурной жизни — от выставок до лекций.
Ключевой критерий: человек может закрыть 80–90 % повседневных задач, не уезжая “в другой конец города”.
Цифры: как меняется запрос пользователей (2022–2024)
По результатам опросов крупных брокеров и консалтинга в недвижимости:
1. С 2022 по 2024 год доля респондентов, которые готовы переплатить 5–10 % за жильё или офис в многофункциональном комплексе, выросла с ~35 % до 52–55 %.
2. 60–65 % арендаторов офисов в 2024 году заявили, что им критично важно наличие “горизонтальной инфраструктуры” на расстоянии пешей доступности: еда, спорт, детские комнаты, медицина.
3. До 40 % молодых семей в крупных городах в 2023–2024 гг. в анкетах девелоперов прямо указывали: “предпочитаем жить в проекте смешанного использования, а не в чисто спальном районе”.
Это не абстракция: такие ответы меняют финансовые модели проектов.
Международные примеры: как это работает в реальности
Hudson Yards, Нью‑Йорк
Один из самых известных кейсов девелопмента и проектирования mixed-use комплексов — Hudson Yards.
Это:
— офисы для корпораций;
— люксовое и обычное жильё;
— торговые пространства;
— музейные функции и event‑площадки;
— общественные террасы и парки.
По данным открытых отчётов, после выхода основного объёма на операционный режим (2022–2023 гг.), уровень вакантности офисов здесь стабильно ниже среднегородского на 5–7 п.п., а торговые площади показывают обороты выше среднего по Нью‑Йорку примерно на 12–15 %. Причина проста: трафик “смешанный”, он не умирает ни днём, ни вечером.
King’s Cross Central, Лондон
Переделка железнодорожного района King’s Cross в многофункциональный кластер — отличный пример того, как проектирование гибридных общественных пространств под ключ может “реанимировать” целый фрагмент города.
С 2022 по 2024 год:
— заполняемость офисов (включая штаб‑квартиру Google) держалась выше 90 %, даже в пик перехода на гибридный формат работы;
— жильё в радиусе 500 м от проекта стабильно растёт в цене на 5–7 % в год — при общем росте рынка Лондона 2–4 % в те же годы.
Ключевой вывод: насыщенное общественное пространство и разнообразие функций становятся таким же активом, как хорошая транспортная доступность.
Российские и ближневосточные кейсы
“Москва‑Сити” и трансформация деловых районов
Если сначала “Москва‑Сити” задумывалась как офисный квартал, то за последние годы комплекс стал гораздо более гибридным. Появились:
— жильё бизнес‑класса;
— ритейл и рестораны;
— комфортные общественные зоны и видовые площадки;
— сервисы “город в городе” (фитнес, медицина, детские центры).
По оценкам брокеров, с 2022 по 2024 год:
— доля непрофильных (не офисных) функций в обороте некоторых башен выросла до 25–30 %;
— средний уровень вакантности в башнях с развитой смешанной функцией на 3–5 п.п. ниже, чем в моноофисных.
Dubai Creek Harbour и новые кластеры ОАЭ
В Дубае mixed-use фактически стал стандартом градостроительного развития. В районах вроде Dubai Creek Harbour или Business Bay новые проекты изначально проектируются как гибридные.
С 2022 по 2024 год в Дубае:
— доля сделок в многофункциональных комплексах в сегменте первичного жилья оценивается аналитиками на уровне 45–50 %;
— аренда в качественных mixed-use кварталах на 10–18 % выше, чем в сопоставимых “чистых” жилых массивах, за счёт удобства и сервисной насыщенности.
Как девелоперу подойти к гибридному зданию без иллюзий
Пять практических шагов
1. Начать с анализа сценариев, а не с набора функций.
Не “давайте добавим торговый центр и фитнес”, а: кто здесь будет жить, работать, приезжать по делам, что они делают по часам и по дням недели.
2. Параллелить финмодель и градостроительную концепцию.
Ошибка многих проектов 2020–2022 гг. — считать финансовую модель уже после эскиза. Сейчас устойчивые mixed-use объекты проектируются “в связке”: архитектурная концепция сразу проверяется на экономику.
3. Не экономить на общественных пространствах.
Именно они создают “клей” между функциями. Здесь проектирование гибридных общественных пространств под ключ — от сценариев до освещения и навигации — влияет на выручку не меньше, чем количество продаваемых м².
4. Заранее продумывать фазировку.
Часто жильё вводится раньше, офисы — позже, ритейл — по мере наполнения района. Важно, чтобы каждая очередь была самодостаточной, а не превращалась на 3–5 лет в строительную площадку посреди пустоты.
5. Выбирать партнёров с реальным опытом.
Услуги архитектурного бюро по созданию многофункциональных комплексов должны включать не только красивый дизайн, но и опыт эксплуатации подобных объектов: иначе мелкие ошибки в логистике и инженерии потом “съедят” доходность.
Технический блок: инженерия гибридных зданий
Разделение потоков и безопасность
В гибридных зданиях работы по разделению потоков — одна из главных инженерных задач.
— Отдельные входы и лифтовые группы для жилой и офисной частей.
— Сервисные лифты для ритейла и ресторанов, не пересекающиеся с жилыми и офисными маршрутами.
— Чёткие сценарии эвакуации с учётом разных типов пользователей: жильцы (в том числе дети и пожилые), офисные сотрудники, посетители мероприятий.
Нормативно‑правовые требования за 2022–2024 гг. ужесточаются: многие страны пересмотрели нормы по пожарной безопасности и плотности застройки в смешанных проектах. В результате без BIM‑моделирования и цифровой координации разделения потоков качественно спроектировать такой объект уже почти нереально.
Инженерные системы и энергоэффективность
Гибридные здания сложнее “с точки зрения железа”:
— разные графики нагрузок: жильё активно утром и вечером, офисы — днём, ритейл и развлечения — в выходные;
— разные требования к микроклимату, шуму, вибрации;
— повышенная нагрузка на вертикальный транспорт и системы безопасности.
За последние три года смарт‑управление инженерией стало стандартом:
комплексы, введённые после 2022 года, чаще всего используют:
— автоматическую балансировку нагрузок по вентиляции и отоплению;
— системы рекуперации и повторного использования воды;
— мониторинг энергии в режиме реального времени.
По данным отраслевых обзоров, внедрение подобных систем позволяет экономить до 20–25 % эксплуатационных расходов на коммунальные ресурсы по сравнению с “традиционными” многоэтажными зданиями.
Городской уровень: гибридное здание как элемент ткани города
От “крепости‑комплекса” к “пористому” кварталу
В начале 2010‑х mixed-use часто выглядел как закрытая крепость: всё внутри, снаружи — глухие фасады и заборы. С 2022 года тренд другой: города и инвесторы требуют “пористости” — визуальной и физической открытости.
Это означает:
— первые этажи максимально прозрачные, с активными фасадами;
— общественные пространства проходят “сквозняком” через квартал, а не замыкаются внутрь;
— соседние улицы, парки, транспорт интегрируются в сценарии комплекса.
Когда девелопер решает заказать концепцию гибридного здания будущего, грамотное бюро сразу поднимает вопрос не только о самом объёме, но и о том, как он “сцепится” с окружающим районом по пешеходным маршрутам, транспорту и функциям.
Цифровые сервисы как продолжение пространства
Здание всё меньше заканчивается стеной. Приложения резидента, системы доступа, гибкое бронирование рабочих мест и общественных зон стали стандартом именно в гибридных проектах.
По данным опросов proptech‑компаний за 2023–2024 гг.:
— 70 % крупных mixed-use объектов в развитых рынках уже используют единое мобильное приложение для жильцов и арендаторов;
— около 45–50 % позволяют через это приложение управлять доступом гостей, бронировать переговорные, спортивные зоны и even‑пространства.
Это не просто удобство. Цифровой слой помогает собирать данные о реальном использовании функций, а значит — адаптировать здание к меняющимся сценариям без капитальной перестройки.
Как меняется подход к проектированию: от “здания” к “платформе”
Гибкость и перепрограммируемость
Опыт 2020–2023 гг. показал: жёстко заданные функции быстро устаревают. Офисы превращались в коворкинги, ритейл — в dark‑store и пункты выдачи. Поэтому в архитектурном проектировании многофункциональных зданий всё чаще закладывают:
— увеличенные высоты этажей и “запас” по перекрытиям, чтобы через 5–10 лет можно было менять назначение помещения;
— универсальные модули инженерии, позволяющие без капитального ремонта перераспределять мощности;
— мобильные перегородки и “plug‑and‑play”‑подключения для рабочих мест и торговых точек.
Такая перепрограммируемость делает объект дороже на этапе стройки на 5–8 %, но по расчётам девелоперов за 2022–2024 гг., она окупается за первые 3–4 года за счёт более высокой ставки аренды и снижения простоев.
Связка “девелопер — архитекторы — операторы”
Главное изменение за последние годы в том, что над mixed-use проектом теперь работает не просто команда проектировщиков. Уже на этапе концепции подключают:
— будущего управляющего (оператора);
— профильных арендаторов якорных функций;
— консультантов по транспортным и пешеходным потокам.
Современное проектирование гибридных общественных пространств под ключ включает совместные воркшопы, моделирование трафика, “проживание” типового дня пользователей. Это снижает риск того, что красивый двор окажется пустым, а галерея — без клиентов.
Технический блок: финансово‑экономические показатели
Доходность и риски
По усреднённым данным девелоперских отчётов 2022–2024 гг. по крупным городам:
— рентабельность смешанных проектов (IRR) на 1–3 п.п. выше, чем у сопоставимых монофункциональных объектов;
— срок экспозиции площадей (время до сдачи в аренду) ниже на 15–25 % за счёт диверсификации арендаторов;
— в кризисные периоды 2022–2023 гг. падение общей выручки в mixed-use объектах было на 20–30 % меньше, чем в “чистых” торговых центрах и офисах.
При этом риски тоже выше:
— более сложное согласование градостроительных регламентов;
— дорогая и длительная реализация (на 10–15 % длиннее по срокам стройки);
— повышенные требования к квалификации операционной команды.
Это ещё один аргумент в пользу того, что услуги архитектурного бюро по созданию многофункциональных комплексов должны рассматриваться как инвестиция, а не как статья экономии.
Кому и когда имеет смысл идти в гибридный формат
Три типичных сценария
1. Редевелопмент промзон и вокзальных территорий.
Смешанная функция здесь почти всегда даёт лучший городской и финансовый результат, чем моно‑жильё или однотипные склады/офисы.
2. Крупные транспортно‑пересадочные узлы.
Комбинация транспорта, офисов, ритейла, услуг и иногда жилья превращает “место пересадки” в полноценный городской узел притяжения.
3. Формирование новых городских центров на периферии.
Когда района ещё нет, но есть запрос на “город в городе” — здесь mixed-use зачастую единственный устойчивый путь развития.
В этих сценариях имеет смысл не просто “добавить функции”, а осознанно заказать концепцию гибридного здания будущего или даже целого гибридного квартала, чтобы с самого начала выстроить логистику, этапность и экономику.
Вывод: гибридные здания как новая “единица измерения” города
Гибридные здания будущего — это уже не фантастика и не футуристические рендеры, а прагматичный ответ на несколько одновременно идущих процессов:
— гибридная работа и размывание границ между домом и офисом;
— рост ожиданий к уровню сервиса “под боком”;
— стремление городов уплотняться, но при этом становиться удобнее и зеленее.
За последние три года рынок подтвердил в цифрах: продуманное архитектурное проектирование многофункциональных зданий укрепляет доходность и снижает волатильность. Но успех приходит только там, где девелопер готов воспринимать здание не как “коробку с функциями”, а как живую платформу, которую можно перепрограммировать под меняющийся образ жизни людей.
Именно поэтому девелопмент и проектирование mixed-use комплексов всё чаще становится отдельной экспертизой на стыке архитектуры, экономики, социологии и цифровых технологий — а не просто “ещё одним типом недвижимости” в портфеле.